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谢某人的流水账簿

好久没记账,业务已经相当生疏

 
 
 

日志

 
 

[转]万科全线降价是带头大哥的投名状  

2007-12-21 15:20:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  楼价似乎真的要降了。报纸上,电视上,媒体关于楼市降价的报道铺天盖地,连篇累牍,街头巷尾到处都有人在谈论楼市打折或者优惠的信息。

  舆论风暴中,这一轮降价的序幕由万科拉开。

  广州。12月9日,处在广州老城区核心地带西关康王路的万科金色康苑以低出周边楼盘5000元/平方米的惊爆价出售,让广州又出现了久违的通宵排队买楼的场景。

  依然是广州。万科云山开盘价12000元/平方米,近日甚至出现7000元/平方米起的价格,66万元就可以买下三居。

  深圳。10月20日,万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,造就了一个新的“日光盘”的传说。

  上海。万科部分楼盘降价,平均降幅15%。

  北京。万科中粮假日风景目前均价12800元,最近打出一次性付款9.9折的优惠。

  王石总是比别人早半步,先是万科突然降价;紧接着赢利模式从高端产品转向中低价产品;再接着,王石又率先举起“工业化”大旗。我们不得不回想起不久前王石放的话“绝不做房价的涨者”。也许,王石的言外之意是“要做就做降价的‘带头大哥’”。

  真的是带头大哥在体恤民情吗?

  万科是否真的如王石之前所言,利润绝对不会超过“15%”,我不好多说。我只想给大家看看万科的年报。

  根据万科的公告,2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计 461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后,万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标,并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿,增长超过100%,每股收益能够达到1.1元-1.5元——这就是所谓的不超过15%利润的万科的业绩。

  俗语“马无夜草不肥,人无横财不富”,一个名不见经传的小公司在短短十几年的时间成长为如今世界上最大房地产企业,它的原始积累过程绝对不是一捆夜草或是一次横财就可以达到了。我始终认为,要使一个利欲熏心的生意人放弃一部分的利益,只有两个可能:要么是这个生意人脑壳坏了;要么是有更大的利益在等着他,这是个明白有舍才有得的聪明的生意人。

  很显然,王石的脑壳还没坏,但是万科真的降价了。

  万科为什么降价?

  这个问题的最正确答案恐怕只有在王石睡着了说梦话或者喝醉了吐真言时才知道。但是我们不妨以小人之心度一下君子之腹。

  一、楼市真的到拐点了?

  春江水暖鸭先知。王石在对外场合一再宣称“深圳、广州(房价)出现拐点是秃子头上的虱子”,是否是真的预感到了楼市的冬天已经到来了呢?

  相对其他城市,我认为广州的楼市冬天还远远未来。套用广东省房地产协会会长蔡穗声的两句话:“中国经济不跌、房价不会跌”、“广州的房价一直是理性的”。相比北京、上海、深圳,同作为一线城市的广州的均价一直是处于相对稳定的局面,远没有北京周边城镇(通州)价格都均价15000元/平方米,深圳关外房价突破15000元/平方米的疯狂。在市中心,广州也始终保持着18000元/平方米以下的态势。相比之下,广州还有十分大的上升空间,拐点之说,在广州为时尚早。

  但就是在这里,万科首先拉开降价的序幕。

  二、拐点未到,降价意欲何为?

  随着新一轮调控的进行,以及年关逼近,银行收紧了贷款,买房者也开始在观望。楼市一下子就冷清下来,成交量大幅萎缩。

  那么,这是万科降价的主因吗?我想,万科作为世界最大房企业,养着一大批的专家学者,绝对不会分析不出现在只是阶段性及政策性的现象。

  毕竟现在买楼不管是期房还是现房,年前肯定是住不进去的,就算勉强有房在手,年前装修了也是不能住的,正巧银行不放贷,政府又调控,那么暂停买房计划,观望一下又何妨。

  广州楼市还是有其价值所在的。那么就有一个结论:万科有可能缺钱了。

  翻开万科的公告,确实,万科真的缺钱。10月份,万科非定向增发路演中,万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。万科三季报显示,万科权益土地储备为1818万平方米,可用于两到三年的开发,低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。11月内,万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目,资金面临严峻的考验。

  再加上年底了,这么大个摊子要照顾,员工的年终奖金、股东的分红……,哪里都是要用钱的地方。

  这就得出了一个万科降价是“不得已而为之”的结论。

  三、一石二鸟,醉瓮之意不在酒

  王石的另一块石头应该是瞄准政府的。

  温总理在访问新加坡时提出,中国将大大加大政策性住房的比例和政府力度。同时,国内也下达了一系列改善中低收入人群的住房问题的文件和决议,将夹心层的住房问题提上议事日程。应该说,夹心层是中国目前现在购买力与购房需求最大的群体,这个群体的住房问题将成为一块大的蛋糕,而这块蛋糕又有很大程度上是由政府来主导的。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。

  万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布,公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案;2006年11月25日,中低收入人群住宅“万科试点项目”新式围屋"的奠基仪式在广州举行;2007年6月,万科启动“海螺行动II”,王石透露,万科已经在包括上海在内的5个城市,参与政府主导的经济适用房、廉价房开发,首批廉租屋,预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露,深圳可能会给予万科10000套政策性用房的“大单”。虽然,万科董秘肖莉否定了这个说法,但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。

  在政府为房价焦头烂额时,王石率先向政府抛出降价的橄榄枝,扮演“乖孩子”,无疑为其今后的政策性房的开发商选择中已经拿到了极好的印象分。

  在不损害太多自身利益的情况下,做忍痛割肉状给政府递上“投名状”,既解决了自身的资金紧张,又博得了政府的“印象分”,我不得不对王石翘个大拇指:你能,你真能!
原文地址:http://www.homekoo.com/House/news_detail_14198.html

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